1、規劃、設計變更所涉法律問題

　　規劃、設計變更而引起的民事責任：退房的構成條件;索賠的依據。

　　2、質量問題引起的爭議

　　設計缺陷引起的質量爭議：違法國家強制性規范的設計缺陷;符合規范但欠合理的設計缺陷。

　　施工質量引起的質量爭議

　　裝修、設施標準變動引起的爭議

　　3、產權登記所涉法律問題

　　a.房屋買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

　　b.房屋買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(取得);

　　c.房屋買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日(取得)　　

　　1.《中華人民共和國城市房地產管理法》

　　第二十六條  房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

　　2.《城市房地產開發經營管理條例》

　　第十七條  房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

　　第十八條  住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

　　(一)城市規劃設計條件的落實情況;(二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;(三)單項工程的工程質量驗收情況;(四)拆遷安置方案的落實情況;(五)物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

　　3.《中華人民共和國建筑法》

　　第六十一條  交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　4.《建設工程質量管理辦法》

　　第三十三條  竣工交付使用的工程必須符合下列基本要求：

　　(一)完成工程設計和合同中規定的各項工作內容，達到國家規定的竣工條件；

　　(二)工程質量應符合國家現行有關法律、法規、技術標準、設計文件及合同規定的要求，并經質量監督機構核定為合格或優良；

　　(三)工程所用的設備和主要建筑材料、構件應具有產品質量出廠檢驗合格證明和技術標準規定必要的進場試驗報告；

　　(四)具有完整的工程技術檔案和竣工圖，已辦理工程竣工交付使用的有關手續；

　　(五)已簽署工程保修證書。

  　　1.規劃部門出具的建筑工程規劃驗收合格證  

  　　2.建設主管部門出具的建設工程竣工驗收備案證明書  

  　　3.建設部制定的建設工程竣工驗收備案表  

  　　通常包括：工程的基本情況;勘察、設計、施工、監理單位意見，工程竣工驗收報告等文件在內的竣工驗收備案文件清單等。建設工程竣工驗收備案表是目前收房環節中最應該注意的文件。按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的。  

  　　4.開發商提供的房屋的住宅質量保證書  

  　　中國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。  

  　　5.開發商提供的住宅使用說明書  

  　　此文件應當對住宅的結構、性能，各部位、部件的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，如裝修、裝飾注意事項，門、窗類型及使用注意事項等。  

  　　6.房產管理局或區局直屬測繪隊出具的竣工實測。  

  　　標明實際建筑面積是多少，分攤多少，什么地方是公用面積，或者由有權威部門(如規劃國土局地籍測繪大隊)出具的正式測繪報告——房屋建筑面積測繪報告。否則至少無法計算實際的公攤面積，也就無法結算最終房款，無法開具正式發票。  

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