現在我們已是法制文明國家，各種各樣的法律條例都已書寫成章。“法律面前人人平等”已不再是空想，每個人都是平等的，平等的享受著法律賦予我們的權利，平等的履行著各自的義。雖然是這樣，也同樣會有些人喜歡“鉆空子”，就拿購房協議來說吧，稍有不慎，可能就會被別人給利用了，因此，接下來，我就以購房協議為例給大家講一些需要注意的事項。

一、購房合同范本

購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1. 甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等;

2. 房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等;

3. 付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等;

4. 交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責等;

5. 質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等;

6. 產權登記和物業管理的約定;

7. 保修責任;

8. 乙方使用權限;

9. 雙方認定的爭議仲裁機構;

10. 違約賠償責任;

11. 其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

二、補充協議

大部分發展商都會要求購房者簽署由其單方提供的補充協議，以限制購房者的權利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益，主要表現在以下幾個方面：

1、關于不可抗力：導致發展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關法律規定難以對不可抗力事件一一列明，發展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任，對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時發展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發展商給予一定數額的經濟補償。

2、關于分攤建筑面積：作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規定》等法規作了明確規定，實際操作中個別發展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關規定，認真審核發展商在補充協議中列明的分攤范圍，對不符合法律規定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當發展商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任。

3、關于裝修標準：對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以最大限度地保護自己的利益。

4、明確規定交房時配套設施和環境達到的標準

目前北京交房時的爭議多，交房時的環境差和配套設施不能使用是一個關鍵因素，有沒有把交房時配套設施和環境達到的標準寫進補充協議里的呢?錦秋之春的補充協議寫得很具體：“出賣人應在小區竣工之日即2003年6月30日向買受人提供以下設施:(1)社區紅外線防盜系統;(2)公共出入口電視監控系統;(3)樓內公共區域煙感報警系統;(4)會所、游泳池;(5)地下車庫;(6)塔樓三層以上每二層設置一個‘空中花園’;(7)綠化率不低于30%。”

5、將承諾寫進補充協議

售樓人員為了賣房，經常會向買房人做出各種承諾，但到兌現時，不是找不到人，就是死不承認，有沒有將承諾寫進補充協議里的呢?肯寫的房地產商還是有的。

以上是購房者在簽訂發展商提供的補充協議中需要注意的幾個問題。由于標準文本在內容上的局限性，以及購房者個性的多樣化，購房者應主動向發展商提出自己的合理要求，并通過簽訂補充協議的方式予以明確。

三、合同陷阱

任意使用免責權

實例：某房地產公司制定的《商品房買賣補充協議》中規定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。

點評意見：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內容是開發商可以預料并提前做好準備的，不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發商的逾期行為不必承擔任何責任。

違約責任不對等

實例：某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這樣一則內容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續。”

點評意見：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規定不對等。經營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3%;消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標的額大，雙方承擔的違約金數額相差懸殊。這種條款的實質是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經營者責任。違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

付款方式要靈活

有不少購房者忽略付款方式的靈活性，萬一中間出現問題，往往會使自己陷入被動境地。

實例：某消費者與某房地產開發公司簽訂購房合同，以68萬余元定購了一套房子。在簽訂《房地產買賣合同》時，開發商在合同附件中提到，要求乙方必須在一個半月內辦妥所有貸款手續，否則視其違約，開發商有權拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是，乙方向銀行申請貸款時未能成功，按合同約定首付款可能無法退還。

點評意見：上述案例中的附件內容明顯對購房者不利。一般情況下，合同附件會對付款方式的違約責任進行約定，但對于沒有經驗的購房者而言，一定要防止那些只有自己義務和對方權利的條款，以免落入圈套。對此律師也建議可以在附件內容中特別提出：如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款，雙方均無需承擔違約責任。

四、如何簽訂購房合同

了解商品房預售合同基本的內容

1、主體。即房地產開發企業和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。

2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定，但對預售款實收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發企業的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。

7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。

8、房地產權屬登記義務。

9、物業管理條款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當事人約定的條款。

了解商品房買賣合同中應當明確的內容

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本情況;

(三)商品房銷售方式;

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設備標準承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

(八)公共配套建筑的產權歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產權登記有關事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責任;

(十三)雙方約定的其他事項。

如果大家要購房，以上這些就是您必須得關注的問題了。雖然我們國家的法律是不斷地在完善，但總有些人是“法盲”，不懂得利用法律手段來保護自己，而相反也有大部分人是高舉法律這個幌子，“招搖撞騙”，所以不管怎樣，我們多多少少都應該了解一點法律知識，至少應該做到可以利用法律來保護自己的合法權益。以上這些事項希望能引起大家的重視吧。